房地产正在发生的事:拥有“零成本”楼盘的公司也快活不下去了!

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但是,一个南京(楼盘)鼓楼房管局前官员开的公司公开的财报却显示,这个行业确实有很多中小公司快活不下去了。这家地产商的董事长和总裁在加入公司之前,分别任职于南京的住建和规划系统,对南京的城市发展走向了如指掌。今年还曾经零现金收购过一家地产项目公司。

但是,却因为销售收入不足以支付日常运营开支,债台高筑,负债率已经直线%,另外大量地向信托借取高利息贷款。

眼下,快活不下去了这家公司正谋求在港股上市。依照南京另一家地产商——弘阳上市招股价,这家公司可能需要净资产打6折甚至更低的价格“卖身”。但在债务如同滚雪球般越来越大之后,这家公司却不得不这样做。这家公司的名字叫银城国际,一家在南京发展了二十多年的公司。

翻看银城国际的高管履历,可以发现银城国际的高管都很不简单。董事局主席黄清平在29岁就加入银城国际,而在之前的9年时间,一直是南京市鼓楼区城建局(现南京市鼓楼区建设房产和交通局)负责城镇规划的科长。

总裁马保华,在加入银城国际前和黄清平就曾是同事,在鼓楼区城建局任职,后来更是加入南京市规划局,并曾担任负责规划实施管理工作的综合处副处长。

两位在城建和规划系统拥有多年工作经验,并拥有丰富人脉的股东和高管,显然给银城国际这家规模不大的公司带来了很多的机会。

然而,毕竟和一二十年前不同了,人脉和背景对地产企业的作用眼下正变得越来越小。一个可以用来例证的案例是银城国际,越来越高的负债率和不断下降的负债率和净利润率,都可以说明银城国际(如下表)真地有点活不下去了。

综合上述财务资料,今年上半年银城国际的销售收入才1亿出头,但是光行政开支就要1.49亿。按照正常情况,这家公司已然亏损。但靠着其他收入,才勉强保证了上八年的盈利。根据安永会计师事务所公布的其他收入的详细清单,其他收入中收入最高的是“按现阶段实现业务合并的投资收入”,也就是出售部分资产带来的收入。

因为销售收入只有1亿,但是需要开支包括财务成本在内的一系列支出,今年上半年银城国际的经营资金缺口多达16亿元,不得不依靠出售投资和借贷“补血”。

但以目前港股的情况,即使能够成功上市,也要贱卖股份,才有可能筹到募集资金。比如规模比银城国际大多得的弘阳地产上市的招股价就较净资产折让56%。如果,按弘阳的情况,银城国际可能也至少要较净资产打个六折才能上市。

更何况银城国际的净资产只有22亿港币,如果上市,很可能市值连20亿港币都没有。按港交所的规定,市值20亿港币是决定公司能否上市的红线。所以,银城国际能不能上市也是一个问题。

从银城国际的现状,其实可以看出,万科喊的“活下去”,确实不是作秀,行业中一大批公司确实活得很辛苦。这也是为什么,国家会在长假最后一天宣布再降准1%。另外,一方面有背景的企业都活得不容易,也说明房地产行业的天确实是变了。不过,变天不等于房价跌,更不等于会崩盘。

银城国际递交给港交所的资料,恰恰说明拥有房子多,对“活下去”的重要性。根据仲量联行的评估报告,银城国际今年年初购买的很多地皮,很多还没有开工,就已经升值千万乃至上亿,活脱脱的睡着挣钱。存房子、存地皮,至少在目前,依然是最赚钱的事。